Cổ phiếu bất động sản đón sóng phục hồi

Chính sách mới – “Đòn bẩy” thúc đẩy cổ phiếu bất động sản

Thị trường chứng khoán ghi nhận nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở có diễn biến tích cực trong thời gian qua, với nhiều mã tăng giá ấn tượng. Động lực chính đến từ sự kỳ vọng vào các chính sách pháp lý mới, đặc biệt là Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân, cùng các động thái gấp rút thể chế hóa Nghị quyết này từ Chính phủ và Quốc hội.

Điểm nhấn trong nhóm cổ phiếu bất động sản là “họ” Vingroup và các mã cổ phiếu nhà ở như NLG, KDH, DXG đã duy trì xu hướng tăng trưởng tích cực. Sự phục hồi này không chỉ đến từ kỳ vọng về việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý mà còn từ tổ hợp chính sách hỗ trợ toàn diện trải rộng từ pháp lý, tiền tệ đến tài khóa.

Một yếu tố quan trọng khác là Nghị quyết số 171/2025/QH/15 có hiệu lực từ tháng 4/2025, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong vòng 5 năm. Theo đó, các dự án nhà ở thương mại sẽ được ưu tiên nếu đáp ứng các điều kiện về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà ở, danh mục dự án thí điểm và văn bản chấp thuận của UBND tỉnh.

Đáng chú ý, diện tích đất sẵn có và diện tích đất được chấp thuận chuyển đổi có thể lên tới 30% phần diện tích đất tăng thêm trong kỳ quy hoạch. Đây được xem là “chìa khóa” giúp tăng cung hàng hóa cho thị trường, đặc biệt khi hiện có trên 1.200 dự án bất động sản đang tắc nghẽn trên toàn quốc, trong đó hơn một nửa tập trung tại TP.HCM và Hà Nội.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất thấp kéo dài cũng tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người mua nhà dễ dàng tiếp cận vốn. Đầu tư công, đặc biệt vào các dự án hạ tầng trọng điểm, tiếp tục được đẩy mạnh, mở rộng không gian phát triển đô thị và kết nối liên vùng.

Phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp bất động sản – Cơ hội cho nhà đầu tư thông minh

Mặc dù có nhiều yếu tố hỗ trợ, nhưng thị trường cổ phiếu bất động sản vẫn đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp. Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Phân tích, Công ty cổ phần Đầu tư FIDT nhìn nhận rằng tính phân hóa đối với nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn cao và rủi ro vĩ mô là biến số cần lưu ý.

Ở cấp độ thực thi, các điểm nghẽn pháp lý tại địa phương vẫn chưa được tháo gỡ đồng bộ. Các yếu tố như quy hoạch, định giá đất, thủ tục đầu tư vẫn đang kìm hãm dòng vốn vào dự án. Trong khi đó, lực cầu thực tế chưa hồi phục mạnh, do thu nhập người dân chưa tăng kịp với giá nhà và nhiều người tiếp tục giữ tâm lý thận trọng sau giai đoạn khủng hoảng.

Yếu tố “khả năng triển khai dự án” đang trở thành điểm phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, KDH, DXG, HDC, TCH và PDR đáng chú ý khi đang sở hữu một hoặc nhiều dự án tại TP.HCM, các đô thị vệ tinh hoặc các tỉnh hưởng lợi từ hạ tầng – nơi có nhu cầu ở thật vẫn còn cao và ít bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ.

Điểm chung của nhóm doanh nghiệp này là đã hoặc sắp bước vào chu kỳ mở bán mới, tức là có thể ghi nhận doanh thu và dòng tiền trong giai đoạn tới – một lợi thế lớn trong điều kiện thị trường hồi phục dần nhưng chưa đủ mạnh để “phá băng” trên diện rộng.

Ngược lại, các doanh nghiệp chưa thể triển khai dự án do vướng mắc pháp lý, hoặc chịu áp lực tài chính với đòn bẩy cao và dòng tiền âm sẽ khó trụ vững khi thanh khoản thị trường chưa phục hồi hoàn toàn. Ngay cả khi kỳ vọng chu kỳ phục hồi 2025-2026 trở thành hiện thực, nhóm cổ phiếu bất động sản cũng khó có thể tăng đồng loạt.

Mối liên hệ giữa cổ phiếu ngân hàng và bất động sản cũng là yếu tố đáng chú ý. Ông Michael Kokalari, Giám đốc Phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường của VinaCapital cho rằng, hai nhóm này có mối liên quan rất lớn và vẫn nhận được nhiều sự quan tâm từ thị trường. Mối liên hệ chặt chẽ đến từ việc tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng, thông qua hình thức cho vay trực tiếp hoặc nhận thế chấp bằng bất động sản.

Triển vọng thị trường 2025-2026: Cơ hội và rủi ro song hành

Năm 2025 được đánh giá là năm hội tụ nhiều yếu tố hỗ trợ cho nhóm bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở. Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhận định rằng nhóm bất động sản đã có chuỗi tăng giá mạnh trong thời gian qua, nhưng xu hướng ngắn và dài hạn vẫn tích cực. Đặc biệt, chu kỳ tăng trưởng của bất động sản nhà ở có thể quay trở lại như năm 2021.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý rằng rủi ro vĩ mô vẫn hiện hữu. Nếu căng thẳng thương mại toàn cầu kéo dài, đặc biệt trong bối cảnh Mỹ áp thuế quan cao, thì mô hình tăng trưởng dựa vào xuất khẩu, FDI (đầu tư trực tiếp nước ngoài) và công nghiệp của Việt Nam sẽ chịu áp lực lớn. Điều này có thể làm giảm kỳ vọng thu nhập, dẫn đến sự suy yếu của lực cầu bất động sản từ tầng lớp trung lưu – nhóm mua nhà chủ lực trong các năm gần đây.

Bài học từ giai đoạn 2011-2012 cho thấy không có chu kỳ bất động sản nào có thể bền vững trong bối cảnh kinh tế gặp thách thức chỉ nhờ bơm tiền. Tài Chính 247 cũng lưu ý rằng nhà đầu tư nên dịch chuyển góc nhìn từ định giá tài sản sang khả năng hiện thực hóa giá trị, từ đất trên sổ sách sang doanh thu trên báo cáo kết quả kinh doanh.

Một yếu tố khác đang được kỳ vọng là Luật Các tổ chức tín dụng đang được đề xuất sửa đổi – trọng tâm liên quan đến luật hóa Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu (đã hết hiệu lực). Điều này hứa hẹn sẽ hỗ trợ đẩy nhanh quá trình xử lý tài sản đảm bảo vốn phần lớn là bất động sản. Điều này có thể kích hoạt dòng tiền tìm đến các dự án có mức giá hấp dẫn, góp phần phá băng thị trường và thúc đẩy tăng trưởng chung.

Nhìn chung, định giá một số cổ phiếu bất động sản đang ở vùng hấp dẫn và không bị ảnh hưởng nhiều bởi các yếu tố bất ổn toàn cầu như căng thẳng thương mại. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần có chiến lược lựa chọn doanh nghiệp phù hợp, ưu tiên những đơn vị có khả năng triển khai dự án thực tế, pháp lý rõ ràng và đang trong chu kỳ mở bán mới.

Nhóm cổ phiếu bất động sản đang đón nhận nhiều động lực tích cực từ các chính sách mới, tạo tiền đề cho sự phục hồi bền vững hơn. Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các doanh nghiệp vẫn sẽ diễn ra mạnh mẽ, đòi hỏi nhà đầu tư phải có chiến lược lựa chọn doanh nghiệp phù hợp. Cơ hội đầu tư vào nhóm “cổ đất” vẫn còn rộng mở, nhưng cần được tiếp cận với góc nhìn thận trọng và dài hạn.