Nhà ở xã hội thúc đẩy thị trường bất động sản

Nhà ở xã hội tăng tốc với danh sách chính mới

Nhà ở xã hội (NƠXH) đang trở thành thành lực quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam, chưa quyết định nhu cầu an cư mà còn kích hoạt dòng vốn đầu tư. Quyết định 444/QĐ-TTg ngày 27/2/2025 của Thủ tướng Chính phủ giao chỉ tiêu hoàn thành 995.445 căn hộ NƠXH từ 2025 đến 2030, khẳng định tầm nhìn chiến lược của phủ Chính phủ.

Năm 2024, cả nước hoàn thành 28 dự án NƠXH với hơn 20.000 căn, tăng 46% so với năm trước. Các chính sách hỗ trợ như Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 tạo điều kiện thuận lợi cho ưu đãi miễn phí sử dụng đất, thuê đất và giảm 30% thủ tục hành chính. Quy trình phê duyệt dự án được rút ngắn, giúp doanh nghiệp dễ dàng phát triển khai báo.

Chỉ thị 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Chấp hành Trung Quốc nhấn mạnh vai trò lãnh đạo trong phát triển NƠXH, mở rộng đối tượng thụ hưởng, từ nhân công khu công nghiệp đến người thu nhập tại đô thị. Ví dụ, dự án NƠXH tại ô đất NO1 khu đô thị Hạ Đình, Hà Nội, cung cấp 440 căn hộ, là minh chứng cho nỗ lực đưa nhà ở giá rẻ đến người dân gần đây.

Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo nhanh chóng đất công, chuyển đổi đất dự án chậm phát triển khai sang NƠXH, ưu tiên các tỉnh có nhiều khu công nghiệp. Cơ chế “một cửa” được áp dụng để giảm chồng chéo thủ tục, tăng tính minh bạch và ngăn chặn đầu cơ. Bộ Xây dựng đang xây dựng Quyết định thí điểm cơ chế đặc thù, bao gồm thành lập Quỹ Phát triển NƠXH Quốc gia, hỗ trợ lãi suất vay không thế chấp và đầu tư trực tiếp vào các dự án.

Phân chia nhà ở xã hội thị trường

Nhà ở xã hội không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn là đòn bẫy kinh tế. Năm 2024, 20.000 căn hộ NƠXH đã hoàn thành công việc, kích thước lớn vật liệu xây dựng và thu hút vốn đầu tư. Với mục tiêu 995.445 căn hộ đến 2030, thị trường bất động sản (BĐS) kỳ vọng tăng trưởng mạnh, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp.

Vì vậy với giai đoạn 2020-2023, khi nguồn cung NƠXH chỉ đạt trung bình 10.000 căn/năm do ác mộng pháp lý, năm 2024 đánh dấu bước theo 46% tăng trưởng. Các chính sách mới, như miễn phí sử dụng đất và đơn giản hóa thủ tục, giúp giảm chi phí đầu tư, khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Tiến sĩ Cấn Văn nhận định, mục tiêu tăng trưởng kinh tế 8% năm 2025 và trên 10% giai đoạn 2026-2030 tạo môi trường thuận lợi cho NƠXH phát triển bền vững.

Tuy nhiên, lợi nhuận thấp là rào cản lớn. Hiện tại, lợi nhuận quy định cho NƠXH là 10%, nhưng sau khi trừ chi phí, doanh nghiệp chỉ thu về khoảng 2%, theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành. Điều này tạo ra nhiều doanh nghiệp chắn chắn cho dự án thương mại. Bộ xây dựng đề xuất lợi nhuận tăng lên 13%, giúp tăng động lực tư vấn và thúc đẩy tiến độ thi công nhanh hơn.

Quỹ đất cũng là vấn đề. Tổng quy hoạch 9.737 ha cho NƠXH, nhưng một số địa phương bố trí đất chưa hợp lý hoặc cho phép chuyển đổi đất 20% từ dự án thương mại sang chi phí, làm giảm nguồn cung. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, các tỉnh cần lập kế hoạch phát triển cụ thể, đảm bảo đất gần trung tâm đô thị và khu công nghiệp.

Cải thiện cách thủ tục tiếp tục đóng vai trò sau đó. Việc cắt giảm 30% thủ tục và áp dụng cơ chế “một cửa” giúp rút ngắn thời gian phê duyệt từ 12-18 tháng xuống còn 6-9 tháng, theo số liệu từ Bộ Xây dựng. Điều này không chỉ tiết kiệm chi phí mà còn tăng niềm tin của doanh nghiệp và người dân vào thị trường.

Dự báo thị trường bất động sản với nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội sẽ là động lực chính cho thị trường BĐS giai đoạn 2025-2030, nhờ hỗ trợ chính sách và nhu cầu nhà ở giá rẻ tăng cao. Tại Tài Chính 247, chúng tôi nhận NƠXH sẽ cung cấp thanh tài khoản, đặc biệt tại các tỉnh có khu công nghiệp như Bắc Ninh, Bình Dương. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần đảm bảo chất lượng dự phòng để tránh nguy cơ chậm tiến độ.

Nhà tư nên cân nhắc cổ phiếu BĐS liên quan đến NƠXH, vì các công ty này có thể mang lại lợi ích từ ưu đãi chính sách. Tuy nhiên, cần theo dõi tiến độ giải ngân Quỹ Phát triển NƠXH Quốc gia, vì nếu chậm chạp, nguồn vốn có thể bị tắc. Doanh nghiệp BĐS nên tập trung vào công nghệ xây dựng hiện đại, như bê tông đúc sẵn, để giảm chi phí và đáp ứng tiêu chuẩn thiết kế mới.

Thị trường chứng khoán cũng có thể gây gián đoạn khi dòng vốn từ NƠXH kích thích cổ phiếu xây dựng và vật liệu. Đầu tư cá nhân cần đa dạng danh mục, ưu tiên các mã hóa có dự án NƠXH rõ ràng. Về tài chính, các ngân hàng cần chuẩn bị gói vay ưu đãi để hỗ trợ người mua, tạo bẫy cho thị trường. Nhà ở xã hội mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản, cung cấp một cư dân và tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, quy trình về đất đai, thu lợi nhuận cần giải pháp đồng bộ. Nhà đầu tư và doanh nghiệp nên nắm bắt để tận dụng tiềm năng.