Cổ phiếu bất động sản sẵn sàng “giải nén” với đà tăng trưởng

Chính sách đột phá mở đường cho sự phục hồi bất động sản

Sau hai năm khó khăn 2022-2023 với khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất ngân hàng tăng vọt, ngành bất động sản đã bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ nhờ loạt chính sách hỗ trợ mang tính bước ngoặt.

Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp gia hạn và đàm phán lại điều khoản trái phiếu, giúp giảm áp lực tài chính ngắn hạn. Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần hạ lãi suất điều hành trong năm 2023, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người mua nhà tiếp cận vốn.

Điểm nhấn quan trọng là việc các luật sửa đổi có hiệu lực từ 1/8/2024, bao gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luất Đất đai 2024 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Đặc biệt, Nghị quyết 68-NQ/TW năm 2025 của Bộ Chính trị thể hiện quyết tâm mạnh mẽ trong việc thúc đẩy khu vực kinh tế tư nhân và xử lý các dự án ách tắc tại TP.HCM và Hà Nội.

Mặt bằng lãi suất thấp kéo dài đã tạo kỳ vọng cải thiện thanh khoản đáng kể cho thị trường. Chính những chính sách này đã phần nào được phản ánh trong bức tranh lợi nhuận ấn tượng của các doanh nghiệp bất động sản trong quý I/2025.

Dữ liệu kinh doanh vượt trội và cổ phiếu bứt phá

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán VNDIRECT, bất động sản trở thành nhóm ngành ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng nhất về doanh thu và lợi nhuận trong quý I/2025. Với mức tăng trưởng doanh thu 216,2% và lợi nhuận 134,4%, nhóm này vượt xa con số 18,4% và 22,6% của toàn thị trường.

Trên sàn chứng khoán, trong 5 tháng đầu năm 2025, nhiều cổ phiếu bất động sản đã ghi nhận mức tăng giá mạnh. Các mã thuộc họ Vingroup như VHM, VIC, VRE; mã KSF của Sunshine Group; hay DXG của Đất Xanh đều có diễn biến tích cực.

Đáng chú ý, những tuần gần đây, dòng tiền bắt đầu thu hút mạnh vào các cổ phiếu địa ốc khác như CEO, DIG, NVL, HDG, HQC, QCG, PDR, VPI, SGR. Những mã này liên tục được giao dịch trong sắc xanh, một số phiên ghi nhận mức tăng giá 4-6%, thể hiện kỳ vọng hồi phục trung hạn đã lan tỏa toàn ngành.

Cổ phiếu bất động sản còn được hỗ trợ bởi đầu tư công tập trung vào các dự án hạ tầng trọng điểm. Điều này giúp mở rộng không gian phát triển đô thị và kết nối liên vùng, mang tới nhiều cơ hội hơn cho các doanh nghiệp địa ốc.

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư của Công ty Chứng khoán Maybank Investment Bank nhận định, trong xu thế tăng trưởng chung của thị trường tài chính và nền kinh tế, bất động sản là cơ sở hạ tầng quan trọng cùng với nhóm ngân hàng. Do đó, ngành này nhận được kỳ vọng lớn không chỉ hiện tại mà có thể là xu hướng dài hạn.

Định giá hấp dẫn và triển vọng tăng trưởng dài hạn

Yếu tố định giá đang trở thành điểm sáng của nhóm cổ phiếu bất động sản. Hiện tại, định giá P/B (giá trị sổ sách) của nhóm này đang ở quanh ngưỡng 1 lần, mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua so với mức trung bình 1,5 lần. Điều này cộng với những chuyển động tích cực từ chính sách và thị trường có thể hỗ trợ mạnh mẽ cho đà tăng của nhóm “cổ đất”.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích của Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng, xu hướng ngắn và dài hạn của nhóm bất động sản đã có triển vọng tích cực hơn. Đặc biệt, xu hướng dài hạn cho thấy chu kỳ tăng trưởng của nhóm này có thể sớm lặp lại như thời điểm năm 2021.

Năm 2025 được đánh giá là năm hội tụ nhiều yếu tố hỗ trợ cho nhóm bất động sản, đặc biệt phân khúc bất động sản nhà ở với các chính sách pháp lý mới, bao gồm Nghị quyết 68-NQ/TW có tính chất đột phá.

Theo báo cáo từ Dat Xanh Services-FERI, thị trường bất động sản quý II/2025 ước tính sẽ có 14.000 sản phẩm mới, tăng gần gấp đôi so với quý đầu năm và tăng 90% so với quý IV/2024. Điều này nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 52.000 sản phẩm.

Miền Bắc chiếm 54% tổng nguồn cung mới với các dự án như Xanh Island, Vinhomes Wonder City, Masteri Trinity Square, Kepler Land Mỗ Lao. Tại miền Nam, nguồn cung đến từ các dự án Eco Retreat, The Privé, Global City, The Gió Riverside, cùng chuỗi dự án của Vinhomes tại Long An và Cần Giờ.

Đáng chú ý, từ quý II-IV/2025, nhiều dự án nhà ở xã hội sẽ thu hồ sơ và mở bán chính thức. Riêng Hà Nội có 5 dự án đủ điều kiện nhận hồ sơ chính thức và khoảng 5 dự án đang được đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Việc Chính phủ đề xuất cơ chế đặc thù cho phép cắt giảm tới 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội có khả năng được Quốc hội thông qua ngay trong năm nay. Điều này sẽ giúp nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng mạnh mẽ, trong khi nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn và niềm tin nhà đầu tư được cải thiện.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế-tài chính-bất động sản Dat Xanh Services nhận xét, thay cho tâm lý phấn khích trước chu kỳ mới, hiện thị trường bất động sản đang chuyển sang trạng thái bình tĩnh, quan sát và chờ đợi. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản đã “nén” đủ lâu, động lực để “giải nén” là có thật nên hoàn toàn có thể kỳ vọng vào sự cải thiện ngày càng tích cực hơn.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy, nhiều dự án ra mắt vừa qua có lượng đặt mua cao. Tuy nhiên, cần quan sát mức độ hồi phục của thị trường trong thời gian tới, trong đó vấn đề nội tại của các doanh nghiệp cũng cần được quan tâm.

Dự báo của Tài Chính 247 cho thấy, những tháng cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn quan trọng để đánh giá mức độ bền vững của đà phục hồi này. Nhà đầu tư cần chú ý đến việc lựa chọn cổ phiếu của những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh, danh mục dự án tốt và pháp lý đầy đủ.

Thực tế, các cổ phiếu bất động sản đang có sự phân hóa rõ nét. Những mã ghi nhận mức tăng mạnh chủ yếu thuộc về doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh, danh mục dự án tốt, pháp lý đầy đủ hoặc hưởng lợi từ đầu tư công. Ngược lại, cổ phiếu của các doanh nghiệp chưa giải quyết dứt điểm các vấn đề tài chính như áp lực đáo hạn trái phiếu hay nghĩa vụ trả nợ ngắn hạn vẫn khiến nhà đầu tư thận trọng.

Với định giá hấp dẫn, chính sách pháp lý đột phá và dữ liệu kinh doanh vượt trội, nhóm cổ phiếu bất động sản đang sẵn sàng cho giai đoạn “giải nén” sau thời kỳ khó khăn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng lựa chọn những doanh nghiệp có nền tảng vững chắc để tối ưu hóa cơ hội đầu tư trong chu kỳ tăng trưởng mới này.