Đất thương mại dịch vụ 2025 thúc đẩy tăng trưởng

Vai trò đất thương mại dịch vụ trong kinh tế

Đất thương mại dịch vụ (đất TMDV) đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế hiện đại, thúc đẩy thương mại, dịch vụ, và đô thị hóa. Tại tọa đàm ngày 31/7/2025 do Reatimes và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức, các chuyên gia nhấn mạnh đất TMDV là động lực tăng trưởng GDP, tạo việc làm, và nâng cao chất lượng sống đô thị.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết các quốc gia phát triển đã quy hoạch đất TMDV bài bản, hình thành các trung tâm tài chính, logistics, và khu phức hợp thương mại – lưu trú – giáo dục – y tế, mang lại dòng tiền ổn định và tỷ suất sinh lời cao. Ở Việt Nam, đất TMDV đã phát triển các mô hình như shophouse, condotel, officetel, và trung tâm thương mại, tạo doanh thu bền vững mà không gây áp lực lên hạ tầng xã hội.

Tuy nhiên, tiềm năng của đất TMDV chưa được khai thác tối đa do các rào cản pháp lý. Hiện nay, đất TMDV có hai hình thức thuê: trả tiền một lần hoặc trả hằng năm. Hình thức trả hằng năm được khuyến khích vì giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp và đảm bảo dòng thu ngân sách ổn định cho Nhà nước. Tuy vậy, doanh nghiệp gặp khó khăn khi hình thức này không cho phép thế chấp ngân hàng để vay vốn, khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang trả tiền một lần.

Thời hạn sử dụng đất cũng là vấn đề lớn. Các dự án bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng quy mô lớn, như khu phức hợp hàng ngàn héc-ta, thường mất 2-5 năm chuẩn bị đầu tư. Một số dự án chuyển nhượng đã “đắp chiếu” hàng chục năm, dẫn đến thời hạn sử dụng đất còn lại ngắn, làm giảm sức hấp dẫn với nhà đầu tư. Ngoài ra, việc định giá đất TMDV ở các địa phương chưa phát triển kinh tế gặp khó khăn do thiếu dữ liệu tham chiếu, gây trở ngại cho cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

Phân tích rào cản và tác động đến thị trường

Đất TMDV đối mặt với nhiều rào cản pháp lý và tâm lý, làm hạn chế tiềm năng phát triển. GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế – Tài chính của Quốc hội, nhấn mạnh rằng đất TMDV có vai trò vượt trội trong thúc đẩy kinh tế – xã hội. Các khu vực sầm uất thường tập trung nhiều công trình TMDV, trong khi khu dân cư thiếu hoạt động thương mại khó phát triển toàn diện.

Tuy nhiên, quy định hiện hành chỉ cho phép thế chấp ngân hàng với đất thuê trả tiền một lần, gây bất lợi cho hình thức trả hằng năm, dù hình thức này giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính ban đầu và duy trì dòng vốn kinh doanh. Việc doanh nghiệp ưu tiên trả tiền một lần để vay vốn hoặc hưởng chênh lệch giá đất khi hạ tầng phát triển làm méo mó cơ chế thị trường.

Theo ông Cường, cần công khai bảng giá đất minh bạch, phản ánh đúng giá trị thị trường, để doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê phù hợp. Thiếu dữ liệu định giá cũng là thách thức lớn, đặc biệt ở các địa phương chưa phát triển. Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc điều hành khu vực của Novaland, cho biết các dự án nghỉ dưỡng ở những khu vực này khó xác định giá đất do thiếu thông số tham chiếu, gây chậm trễ trong phê duyệt phương án giá. Thời hạn sử dụng đất là rào cản khác.

Với các dự án lớn, thời gian chuẩn bị đầu tư dài làm rút ngắn thời hạn sử dụng đất khi sản phẩm đến tay khách hàng, khiến nhà đầu tư e ngại. So với quá khứ, khung pháp lý đất TMDV tại Việt Nam đã có cải thiện, nhưng vẫn thiếu linh hoạt so với các quốc gia phát triển, nơi đất TMDV được quy hoạch để tối ưu hóa giá trị kinh tế và xã hội. Luật Đất đai 2024 đã quy định quyền sử dụng đất được bảo hộ, với cơ chế gia hạn 50 năm nếu sử dụng đúng mục đích, nhưng quy trình gia hạn cần đơn giản hóa để tăng niềm tin.

Dự báo thị trường bất động sản thương mại

Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến trình Quốc hội tháng 10/2025, được kỳ vọng tháo gỡ rào cản cho đất TMDV. Theo Tài Chính 247, việc điều chỉnh chính sách tín dụng để cho phép thế chấp đất thuê trả hằng năm sẽ khuyến khích doanh nghiệp lựa chọn hình thức này, giảm áp lực tài chính và tăng dòng thu ngân sách. Chuyển thẩm quyền quản lý đất đai từ cấp huyện về cấp xã, như đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sẽ đơn giản hóa quy trình gia hạn đất, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư.

Thị trường BĐS thương mại dự báo tăng trưởng mạnh nhờ nhu cầu đô thị hóa và phát triển dịch vụ. Các mô hình như shophouse, condotel, và trung tâm thương mại sẽ tiếp tục thu hút vốn, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, và Đà Nẵng. Doanh nghiệp nên đầu tư vào các khu TMDV có hạ tầng tốt, tận dụng chính sách gia hạn đất 50 năm để triển khai dự án dài hạn. Nhà đầu tư cá nhân có thể cân nhắc shophouse hoặc officetel ở các khu vực tiềm năng, nhưng cần đánh giá kỹ thời hạn sử dụng đất và khung giá thuê.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, nhấn mạnh việc xây dựng Trung tâm Dữ liệu quốc gia về BĐS sẽ hỗ trợ định giá đất chính xác, tạo cơ sở cho các giao dịch minh bạch. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần chuẩn bị cho rủi ro từ biến động kinh tế và chậm trễ pháp lý. Nhà đầu tư nên theo dõi sát tiến độ sửa đổi Luật Đất đai để nắm bắt cơ hội.

Đất thương mại dịch vụ là động lực tăng trưởng kinh tế, nhưng cần chính sách linh hoạt để khai thác tiềm năng. Doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể tận dụng cơ hội từ Luật Đất đai sửa đổi, nhưng cần cẩn trọng với rủi ro pháp lý và thị trường.