Giải phóng mặt bằng 14 năm và giá đất tăng 3 lần cản trở BĐS

Giải phóng mặt bằng vẫn là điểm nghẽn lớn của bất động sản

Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” ngày 20/8 tại Hà Nội đã đặt ra nhiều vấn đề nóng, trong đó nổi bật là cơ chế thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Đây chính là yếu tố quyết định tiến độ triển khai dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp và nguồn cung bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), cho rằng khung pháp luật hiện hành vẫn còn nhiều bất cập. Luật Đất đai 2024 chỉ quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chủ yếu phục vụ quốc phòng và an ninh. Trong dự thảo sửa đổi, phạm vi này đã được mở rộng sang dự án tại vị trí đặc quyền, khu dân cư đô thị hỗn hợp, hay khu thương mại tự do. Đây là những loại hình quan trọng với phát triển đô thị, được cộng đồng doanh nghiệp ủng hộ.

Một điểm mới khác là nếu dự án đã giải phóng mặt bằng đạt 75% diện tích trong thời gian Hội đồng nhân dân (HĐND) tỉnh quy định, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi phần còn lại. Quy định này được xem là tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài nhiều năm qua. Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn gặp khó do thủ tục phức tạp.

Ông Hiệp dẫn chứng một dự án tại Phú Thọ: từ khi có chủ trương đến khi triển khai, riêng khâu giải phóng mặt bằng đã mất tới 14 năm nhưng vẫn chưa hoàn tất. Nguyên nhân nằm ở quy trình chồng chéo: thông báo, niêm yết, kiểm đếm, cưỡng chế, lặp lại nhiều lần, mỗi vòng kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm. Với tốc độ này, nhiều dự án đô thị bị chậm tiến độ hàng chục năm, làm tăng chi phí vốn, đội giá bán và giảm niềm tin thị trường.

Điều này cho thấy, nếu không cắt giảm thủ tục hành chính, việc mở rộng phạm vi thu hồi đất khó tạo ra tác động thực tế. Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, Luật Đất đai mới cần quy định quy trình giải phóng mặt bằng đơn giản, minh bạch, bảo đảm quyền lợi của người dân, đồng thời rút ngắn thời gian cho doanh nghiệp.

Giá đất và định giá đất tiếp tục gây áp lực chi phí

Vấn đề thứ hai được nhiều chuyên gia chỉ ra là cơ chế giá đất. Đây là yếu tố quyết định hiệu quả tài chính của dự án, nhưng đang tạo ra nhiều bất cập cho doanh nghiệp. Ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ kinh nghiệm từ một dự án tại Hà Nội: lần giao đất đầu tiên cho 7 ha, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong 30 ngày. Đến lần giao đất thứ hai (8,4 ha), giá đất tăng thêm 20%. Lần thứ ba (6,7 ha), giá đất lại tăng tiếp 20%.

Việc giá đất “leo thang” sau mỗi quyết định khiến chi phí đầu tư bị đội lên phi lý, ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch tài chính. Theo ông Hiệp, việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hằng năm, điều chỉnh bằng hệ số, là một bước tiến. Tuy nhiên, nếu không có tiêu chí rõ ràng khi ban hành hệ số thì vẫn tiềm ẩn rủi ro tùy tiện, khó dự đoán cho doanh nghiệp.

Một vấn đề khác là chi phí hạ tầng. Về nguyên tắc, doanh nghiệp được khấu trừ chi phí hạ tầng vào tiền sử dụng đất. Nhưng do thiếu hướng dẫn chi tiết, nhiều địa phương không dám áp dụng, dẫn đến bất bình đẳng. Ông Hiệp kiến nghị cần quy định rõ: được trừ theo dự toán hạ tầng đã được cơ quan quản lý thẩm định, nhờ đó bảo đảm minh bạch và công bằng.

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường, bổ sung thêm góc nhìn về quy hoạch. Hiện pháp luật quy định quy hoạch đất đai ở bốn cấp (quốc gia, tỉnh, huyện, xã). Cách tiếp cận này dẫn tới thủ tục phức tạp, kém linh hoạt. Ông cho rằng cần phân biệt giữa quy hoạch định hướng dài hạn (10-15 năm) và kế hoạch ngắn hạn, đồng thời bổ sung cơ chế điều chỉnh phù hợp với thực tế.

Về giá đất bồi thường, ông Thọ chỉ ra rằng bảng giá đất và giá thị trường hiện còn chênh lệch lớn, khiến quá trình bồi thường kéo dài, phát sinh tranh chấp. Luật Đất đai mới phải xây dựng cơ chế định giá minh bạch, sát thị trường hơn, giảm thiểu khiếu kiện và tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản cần khuôn khổ minh bạch để bứt phá

TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng những bất cập về giá đất và thu hồi đất là nguyên nhân khiến Luật Đất đai 2024 vừa ban hành đã phải sửa đổi. Theo ông, nguyên tắc cốt lõi phải khẳng định rõ: Nhà nước chỉ thu hồi đất cho các dự án công cộng, phi thương mại. Với dự án thương mại, dù thuộc khu vực công hay tư, tiếp cận đất phải dựa trên cơ chế thỏa thuận, đàm phán tự nguyện giữa doanh nghiệp và người dân, dưới sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý.

Về giá đất, ông Ánh nhấn mạnh cần loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất. Thay vào đó, chỉ còn giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất hoặc thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Các nghĩa vụ tài chính như thuế, phí, tiền thuê đất nên dựa trên cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng.

Ông Ánh khẳng định: chỉ khi tuân thủ triệt để nguyên tắc thị trường, xây dựng một thị trường định giá khách quan, minh bạch và chuyên nghiệp, khung pháp lý đất đai mới thực sự phát huy hiệu quả. Đây chính là nền tảng để bất động sản Việt Nam bứt phá, đồng thời tạo môi trường đầu tư hấp dẫn cho cả doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Nhìn rộng hơn, nếu hai nút thắt then chốt về giải phóng mặt bằng và giá đất được tháo gỡ, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội hồi phục bền vững.

Doanh nghiệp được giảm chi phí đầu vào, dự án triển khai nhanh hơn, nguồn cung tăng trở lại, từ đó hỗ trợ thanh khoản thị trường. Người dân cũng hưởng lợi khi giá bán hợp lý hơn, hạn chế tình trạng chậm trễ bàn giao. Trong bối cảnh đó, Tài Chính 247 nhận định, giai đoạn 2025-2026 có thể chứng kiến một làn sóng dự án mới nếu khung pháp lý sửa đổi sớm được thông qua.

Điều này không chỉ cởi trói cho doanh nghiệp mà còn góp phần giải tỏa áp lực vốn cho nền kinh tế, kích thích dòng vốn đầu tư chảy mạnh vào bất động sản. Giải phóng mặt bằng và giá đất đang là hai vấn đề then chốt trong quản lý đất đai. Nếu Luật Đất đai sửa đổi xử lý được cả hai, thị trường bất động sản sẽ mở ra cơ hội tăng trưởng mới, minh bạch hơn, bền vững hơn và tạo động lực quan trọng cho kinh tế Việt Nam.