Thị trường kho bãi Việt Nam nổi bật trong bối cảnh logistics toàn cầu đối mặt thách thức. Nửa đầu 2025, giá thuê kho hạng nhất toàn cầu chỉ tăng 1,1%, mức thấp nhất ba năm, do áp lực kinh tế và địa chính trị làm giảm đà tăng trưởng từ giai đoạn bùng nổ thương mại điện tử 2020-2022. Trong khi London, Sydney, Dubai ghi nhận chi phí vận hành cao, Việt Nam duy trì nhịp phát triển nhờ cân bằng cung-cầu và chi phí hợp lý.
Tại TP.HCM, giá thuê kho cao cấp đạt 5,3 USD/m²/tháng (khoảng 133.000 VND), Hà Nội ghi nhận 5,5 USD/m²/tháng (khoảng 138.000 VND). Mức giá này thấp hơn đáng kể so với Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, nơi chi phí vận hành thường gấp đôi. Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam, cho biết sự ổn định đến từ nguồn cung liên tục và khách thuê quản lý chi phí hiệu quả.
Việt Nam không chỉ hấp dẫn bởi giá thuê hợp lý mà còn nhờ các yếu tố nền tảng. Chi phí đất đai và xây dựng tại Việt Nam thấp hơn nhiều so với các quốc gia láng giềng, tạo lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp. Chính phủ cũng hỗ trợ mạnh mẽ thông qua các chính sách khuyến khích đầu tư hạ tầng logistics, như mở rộng tuyến cao tốc Bắc – Nam và nâng cấp các cảng biển lớn như Cái Mép – Thị Vải, Hải Phòng. Những yếu tố này giúp giảm chi phí vận hành, tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và phân phối hàng hóa.
Sự phát triển của thương mại điện tử là động lực chính thúc đẩy nhu cầu kho bãi. Với doanh thu thương mại điện tử Việt Nam dự kiến đạt 22 tỷ USD năm 2024 và tiếp tục tăng trưởng 19% mỗi năm đến 2030, các sàn như Shopee, Lazada, TikTok Shop đang mở rộng mạng lưới kho bãi để đáp ứng nhu cầu giao hàng nhanh. Các dự án như Logicross Nam Thuận tại miền Nam, với diện tích cho thuê 61.200 m², là minh chứng cho xu hướng đầu tư vào kho bãi hiện đại, đáp ứng yêu cầu lưu trữ lớn của ngành thương mại điện tử.
Sự ổn định của giá thuê kho bãi tại Việt Nam mang lại nhiều ý nghĩa quan trọng cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Trong bối cảnh toàn cầu, giá thuê tăng chậm phản ánh sự thận trọng của khách thuê khi chi phí vận hành và lãi suất tăng cao. Tuy nhiên, tại Việt Nam, giá thuê ổn định ở mức 5,3-5,5 USD/m²/tháng giúp doanh nghiệp dễ dàng lập kế hoạch tài chính dài hạn, đặc biệt trong các ngành cần không gian lưu trữ lớn như thương mại điện tử, giao nhận nhanh và sản xuất công nghệ cao.
So với giai đoạn 2020-2022, khi giá thuê kho bãi toàn cầu tăng mạnh do nhu cầu thương mại điện tử bùng nổ, năm 2025 cho thấy sự điều chỉnh hợp lý. Việt Nam tránh được tình trạng tăng giá đột biến nhờ nguồn cung mới đều đặn. Các khu vực như Bình Dương, Long An ở miền Nam, và Bắc Ninh, Hải Phòng ở miền Bắc đang trở thành trung tâm logistics nhờ vị trí gần cảng biển, khu công nghiệp và mạng lưới giao thông phát triển. Đặc biệt, Quảng Ninh và Đà Nẵng nổi lên với mô hình logistics đa phương thức, kết nối hiệu quả giữa cảng biển, đường bộ và sân bay.
Vị trí địa lý chiến lược của Việt Nam, gần các tuyến vận tải biển quốc tế và thị trường tiêu dùng lớn ở châu Á, là lợi thế lớn. Các hiệp định thương mại tự do như EVFTA, CPTPP, RCEP giúp giảm chi phí thuế quan, tạo điều kiện cho doanh nghiệp mở rộng xuất khẩu. Hạ tầng logistics cải thiện, với các dự án như cảng Long Thành và mở rộng sân bay Nội Bài, củng cố vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng khu vực. Những yếu tố này không chỉ thu hút các doanh nghiệp thương mại điện tử mà còn các tập đoàn sản xuất đa quốc gia, đặc biệt trong bối cảnh tái cấu trúc chuỗi cung ứng ngoài Trung Quốc.
Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với thách thức. Nguồn cung kho bãi, dù tăng, vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu tăng trưởng nhanh của thương mại điện tử và logistics. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp phía Bắc đạt 80%, trong khi phía Nam lên tới 85-92%, cho thấy áp lực lên quỹ đất công nghiệp. Doanh nghiệp cần cân nhắc các yếu tố như chi phí bảo trì, thuế tài sản và khả năng mở rộng khi lựa chọn hợp đồng thuê dài hạn hoặc xây dựng kho theo yêu cầu (Build-to-Suit).
Tài Chính 247 nhận định, thị trường kho bãi Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm sáng đầu tư trong nửa cuối 2025, nhờ giá thuê ổn định và nhu cầu logistics tăng trưởng mạnh. Với GDP dự báo tăng 8% và thương mại điện tử tăng 19% mỗi năm, nhu cầu kho bãi sẽ tăng, đặc biệt tại Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Hải Phòng. Cổ phiếu doanh nghiệp logistics như Gemadept (GMD), Tổng Công ty Tân Cảng Sài Gòn (SNP) có tiềm năng, với P/E ngành 12-15 lần, hấp dẫn so với VN-Index (15,3 lần).
Nhà đầu tư nên ưu tiên dự án gần trung tâm logistics, nhưng cần lưu ý rủi ro từ biến động giá nguyên liệu xây dựng và lạm phát. Doanh nghiệp logistics nên đầu tư vào công nghệ số, như nền tảng quản lý kho thông minh, và logistics xanh để đáp ứng tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội, quản trị). Chính phủ cần cải thiện quy trình hải quan và tích hợp đa phương thức để duy trì lợi thế cạnh tranh.
Thị trường kho bãi Việt Nam 2025 nổi bật với giá thuê ổn định 5,3-5,5 USD/m²/tháng, thu hút đầu tư nhờ thương mại điện tử và hạ tầng cải thiện. Cơ hội đầu tư rộng mở, nhưng doanh nghiệp và nhà đầu tư cần theo dõi chi phí vận hành và biến động kinh tế để tối ưu lợi nhuận.
bất động sản, tài chính 247
Tổng thống Mỹ Donald Trump ký lệnh kéo dài thời gian hoãn áp thuế nhập khẩu Trung Quốc thêm 90 ngày.
12/08/2025 - 10:25
Saigon Co.op ký kết hợp tác chiến lược với T&T Group, phát triển mô hình bán lẻ hiện đại và hướng tới không gian sống tiện ích.
12/08/2025 - 14:20
UBCKNN tích cực đa dạng hóa nguồn cung, thúc đẩy cổ phần hóa, niêm yết, và xây dựng cơ chế phát hành trái phiếu PPP.
01/04/2025 - 10:41
Hệ thống ngân hàng Việt Nam cần tạo điều kiện hình thành Big10 thay vì chỉ Big4 hiện tại, đồng thời sẵn sàng áp dụng cơ chế phá sản ngân hàng theo nguyên tắc thị trường.
12/08/2025 - 14:20
Giá bất động sản TP.HCM tăng mạnh, nhà phố đạt 1 tỉ đồng/m², căn hộ cao cấp vượt 450 triệu đồng/m² sau sắp xếp địa giới hành chính.
12/08/2025 - 14:20
Chuyên gia kinh tế đề xuất thành lập Ngân hàng Năng lượng quốc gia theo mô hình ngũ trục xoắn, huy động được trên 704.200 tỉ đồng tín dụng xanh từ gần 60 tổ chức tín dụng.
12/08/2025 - 14:20
