Ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà, rủi ro nợ xấu khi lãi suất tăng

(VNF) – Cho vay mua nhà sẽ tiếp tục là trụ cột trong danh mục cho vay khách hàng cá nhân của các ngân hàng trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất đang đi lên cũng là một trong những rủi ro mà ngân hàng cần lưu tâm.

Cho vay mua nhà tăng trưởng mạnh

Theo số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính quý III/2025 của 12 ngân hàng có thuyết minh chi tiết các khoản mục cho vay, có tới 10 ngân hàng trong số đó ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng so với đầu năm.

Trong đó, nhiều ngân hàng ghi nhận mức tăng trưởng đáng chú ý trong cho vay mua nhà. Đơn cử như tại Techcombank, tính riêng trong quý III/2025, cho vay mua nhà chiếm tới 70% trong cơ cấu tín dụng cho vay khách hàng cá nhân, tăng 6% so với quý trước và tăng 14% kể từ đầu năm.

Hay như tại VietinBank, tính đến cuối quý III năm 2025, sản phẩm liên quan đến bất động sản, nhà đất và nhà dự án chiếm khoảng 27,8% dư nợ bán lẻ của ngân hàng. Tại ACB, cho vay mua nhà tăng trưởng 17% trong 9 tháng năm 2025, vượt trội hơn so với các mảng hoạt động khác của mảng khách hàng cá nhân.

Theo giới phân tích, mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp là một trong những động lực cho cho vay mua nhà thời gian qua. Ông Đỗ Thạch Lam – Trưởng phòng cao cấp Trung tâm Phân tích của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho hay, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản, trong đó có cho vay mua nhà, hiện dao động quanh 6,8 – 7,2%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức 7,5 – 8% trong giai đoạn 2015 – 2016.

Nhiều chính sách tín dụng cũng đang được triển khai để khuyến khích hoạt động mua nhà, đặc biệt là nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực. Các ngân hàng đã triển khai loạt chương trình ưu đãi, duy trì mặt bằng lãi suất thấp đối với những khoản vay dành cho người mua nhà lần đầu.

Ngoài ra, các ngân hàng cũng “tạo điều kiện” cho người mua nhà tiếp cận vốn tín dụng khi cho vay tới 100% giá trị nhà ở. Báo cáo mới đây của VARS chỉ ra, Vietcombank cho vay 100% giá trị nhà ở, đất ở (tối đa 50 tỷ đồng) với lãi suất chỉ từ 5,5%/năm trong 6 tháng đầu tiên với các khoản vay dưới 24 tháng hay 5,7%/năm trong 12 tháng đầu tiên với các khoản vay trên 24 tháng.

Hay như BIDV cũng cho vay 100% giá trị hợp đồng mua bán/chuyển nhượng/phương án vay vốn với lãi suất vay mua nhà tối thiểu là 5%/năm cố định trong 6 tháng đầu tiên (kỳ hạn 36 tháng) hoặc 5,5%/năm trong 12 tháng đầu tiên (kỳ hạn 60 tháng).

Các ngân hàng khác như Agribank, ABBank hay Bac A Bank cũng cho vay 100% nhu cầu vốn với lãi suất từ 6,5%/năm – 9,65%/năm.

Nhiều chủ đầu tư bất động sản còn bắt tay với các ngân hàng tung ra gói vay ân hạn lãi suất 0% trong 1 – 2 năm đầu, thậm chí có dự án lên tới 5 năm. Vốn rẻ cùng điều kiện vay dễ dàng đã góp phần đẩy mạnh vốn tín dụng vào bất động sản nhà ở.

Rủi ro nợ xấu khi lãi suất tăng

Theo các chuyên gia, cho vay mua nhà sẽ tiếp tục là trụ cột trong danh mục cho vay khách hàng cá nhân của các ngân hàng trong thời gian tới.

Ông Đỗ Thạch Lam, Trưởng phòng cao cấp của VCDS, cho rằng giao dịch mua nhà có thể chững lại trong quý IV/2025, song xu hướng này nhiều khả năng chỉ mang tính tạm thời. Bước sang năm 2026, khi mặt bằng lãi suất ổn định hơn và các ngân hàng được phân bổ hạn mức tín dụng mới, nhu cầu vay mua nhà sẽ phục hồi mạnh mẽ, nhất là ở nhóm khách hàng mua nhà lần đầu. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng cho thấy dấu hiệu bước vào chu kỳ hồi phục, tạo thêm động lực cho cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực.

Không chỉ từ phía nhu cầu thị trường, các ngân hàng thương mại cũng tiếp tục chủ động mở rộng mảng cho vay mua nhà. Tại cuộc gặp nhà đầu tư gần đây, ban lãnh đạo VietinBank cho biết nhu cầu vay mua bất động sản trong trung và dài hạn dự báo vẫn sẽ duy trì ở mức cao. Đáng chú ý, tín dụng dành cho khách hàng trẻ dưới 35 tuổi và phân khúc nhà ở xã hội đang tăng mạnh. Trong giai đoạn tới, VietinBank định hướng ưu tiên cho vay các dự án bất động sản có chất lượng tốt, vị trí phù hợp với xu hướng đô thị hóa tại Hà Nội và TP.HCM.

Trong khi đó, ban lãnh đạo VBBank cũng nhận định, các biện pháp ổn định thị trường sẽ thúc đẩy kinh doanh theo quỹ đạo của một ngành bất động sản lành mạnh hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của VBBank.

VBBank sẽ đẩy mạnh cho vay mua nhà nhưng theo hướng tăng trưởng bền vững, tập trung vào nhu cầu nhà ở thực và các dự án được kiểm soát tốt, nhằm tận dụng cơ hội tăng trưởng tín dụng trong khuôn khổ thị trường bất động sản đang được cải thiện chất lượng.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, rủi ro lãi suất vẫn là yếu tố cần theo dõi. Thanh khoản hệ thống gần đây chịu áp lực khiến nhiều ngân hàng buộc phải điều chỉnh tăng lãi suất huy động, kéo theo mặt bằng lãi suất cho vay nhích tăng.

Điều này làm dấy lên lo ngại lãi suất vay mua nhà có thể tiếp tục tăng. Hiện lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 6 – 9%/năm trong thời gian ưu đãi 1 – 3 năm, còn lãi suất thả nổi đang dao động 10 – 14%/năm. Áp lực lãi suất tăng có thể khiến một bộ phận khách vay chậm trả nợ, từ đó làm gia tăng rủi ro nợ xấu cho các ngân hàng.

Thống kê 9 tháng năm 2025 cho thấy, dù mặt bằng lãi suất ở mức thấp, nhiều ngân hàng vẫn ghi nhận nợ xấu tăng ở mảng cho vay mua nhà. Báo cáo của VIS Rating cho biết, một số nhà băng quy mô lớn và vừa như TPBank và HDBank đax ghi nhận mức tăng nợ quá hạn từ các khoản vay mua nhà cá nhân trong 9 tháng năm 2025.

Cùng với đó, những quy định mới trong chính sách, chẳng hạn như nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản (theo Thông tư 14) hay những dự thảo chính sách mới như siết tín dụng cho vay mua căn nhà ở thứ hai, thứ ba nếu được thông qua cũng có thể tác động không nhỏ lên nhu cầu vay mua nhà ở trong những tháng tới.