Chung cư Hà Nội hạ nhiệt giá thứ cấp giảm 10-20%

Chung cư Hà Nội tạm lắng sau giai đoạn tăng nóng

Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chuỗi tăng giá mạnh. Chung cư, phân khúc từng sôi nổi suốt 8 quý liên tiếp từ quý 2/2023, ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt trong quý 1/2025. Theo Savills Việt Nam, giá chung cư sơ cấp (căn hộ mới từ chủ đầu tư) tại Hà Nội đạt trung bình 79 triệu đồng/m2 vào cuối 2024, tăng 22% so với năm trước. Tuy nhiên, giá thứ cấp (căn hộ chuyển nhượng) giảm nhẹ 1% theo quý, trung bình 60 triệu đồng/m2, với nhiều trường hợp giảm 10-20%.

Giao dịch thứ cấp sụt giảm đáng kể. Nhiều căn hộ tại Hà Nội được rao bán với giá thấp hơn vài trăm triệu đồng so với thời điểm sốt nóng. Ví dụ, một căn 3 phòng ngủ tại The Pride (Hà Đông) giảm từ 4,5 tỷ đồng xuống 4,1 tỷ đồng. Căn hộ 70 m2 tại Roman Plaza (Hà Đông) điều chỉnh từ 4,9 tỷ đồng còn 4,6 tỷ đồng. Một căn 130 m2 tại Bắc Từ Liêm cũng giảm 400 triệu đồng, xuống 7,1 tỷ đồng, do chủ nhà cần tiền gấp. Các nền tảng như Batdongsan.com.vn hay Chợ Tốt ghi nhận tin đăng bán chung cư giảm giá 300-500 triệu đồng, tương đương 10-20%.

Môi giới bất động sản phản ánh tâm lý thận trọng của người mua. Chị Thu Hà, một môi giới tại Hà Nội, cho biết giao dịch thứ cấp gần như “đóng băng”, với tỷ lệ chốt đơn giảm rõ. Trong 3 tháng, chị chỉ bán được một căn tại Nam Từ Liêm sau nhiều lần đàm phán giá. Anh Lê Tuấn, chủ sàn giao dịch, chia sẻ người mua chủ yếu hỏi giá, chưa sẵn sàng xuống tiền. Nguyên nhân là áp lực bán tháo từ nhà đầu tư cần thu hồi vốn, trong khi người mua chờ giá giảm thêm.

Thị trường sơ cấp cũng kém sôi động. Giá mở bán dự án mới tháng 12/2024 chỉ tăng 5-10%, không đủ lực đẩy giá thứ cấp. Nhà đầu tư “lướt sóng” gặp khó, nhiều người chấp nhận cắt lỗ để chuyển kênh đầu tư. Những người sử dụng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng) cao càng chịu áp lực lớn, buộc phải bán nhanh để cơ cấu danh mục.

Giá thứ cấp sụt giảm dấu hiệu thị trường tái cân bằng

Thị trường chung cư Hà Nội đang nỗ lực tái cân bằng cung cầu. Giá sơ cấp tăng 61% từ quý 1/2023 đến quý 1/2025, nhưng giá thuê chỉ dao động 12-13 triệu đồng/tháng, dẫn đến lợi suất cho thuê (tỷ lệ giữa giá thuê hằng năm và giá bán) giảm từ 4,9% xuống 3,1%. Điều này làm giảm sức hút của chung cư như kênh đầu tư sinh lời, đặc biệt với nhà đầu tư mua để cho thuê.

So với 2023, khi giá chung cư tăng mạnh nhờ đầu cơ, quý 1/2025 cho thấy giá bán vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực. Lợi nhuận cho thuê thấp không bù đắp chi phí đầu tư, khiến giao dịch thứ cấp chậm lại. Batdongsan.com.vn cho thấy mức chênh lệch giá bán giảm 10-20%, phản ánh áp lực từ nhà đầu tư cần thanh khoản nhanh.

Nguyên nhân chính là sự mất cân bằng giữa giá trị sử dụng và kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư “ôm hàng” từ giai đoạn sốt nóng nay phải bán cắt lỗ do không đạt lợi nhuận mong muốn. Đòn bẩy tài chính cao làm tăng áp lực, đặc biệt với người vay ngân hàng. Thị trường sơ cấp, dù vẫn tăng giá, không tạo lực đẩy mạnh, do nguồn cung mới tăng chậm và giá mở bán ít đột biến.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhận định điều chỉnh giá thứ cấp diễn ra trên diện rộng. Tuy nhiên, mức giảm 10-20% chưa đủ kích thích giao dịch mạnh, do người mua kỳ vọng giá giảm sâu hơn. TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng đây là điều chỉnh cần thiết, giúp thị trường ổn định trước khi tăng trưởng mới.

Nguồn cung chung cư cũng đáng chú ý. Hà Nội dự kiến bàn giao 6.000 căn nhà ở xã hội trong 2025, với 12.300 căn đang chuẩn bị đầu tư tại Đông Anh và Gia Lâm. Dù vậy, con số này chưa đáp ứng nhu cầu lớn, khiến chung cư vẫn là phân khúc chủ đạo.

Triển vọng bất động sản hà nội và hướng đi cho nhà đầu tư

Thị trường bất động sản Hà Nội nửa cuối 2025 có thể tiếp tục điều chỉnh, với giá thứ cấp giảm thêm khi nguồn cung tăng. Theo Tài Chính 247, căn hộ sơ cấp vẫn hấp dẫn nhờ nhu cầu ở thực và định vị cao cấp, nhưng giá thứ cấp khó tăng mạnh do áp lực thanh khoản. Nguồn cung nhà ở xã hội và dự án mới sẽ đa dạng lựa chọn, giảm áp lực giá.

Nhà đầu tư nên chọn dự án có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, và chủ đầu tư uy tín, như bà Lương Giang, Tổng giám đốc Megan Holdings, khuyến nghị. Chung cư cho thuê cần nằm ở khu vực đông dân cư, giá thuê ổn định. Nhà đầu tư ngắn hạn nên thận trọng, tránh đòn bẩy tài chính cao, vì lợi suất cho thuê chỉ 3,1%. Mua tại mức giá thứ cấp giảm 10-20% là cơ hội, nhưng cần chờ xác nhận đáy thị trường.

Doanh nghiệp bất động sản nên phát triển nhà ở xã hội và phân khúc trung cấp, đáp ứng nhu cầu ở thực. Tăng cường truyền thông về pháp lý và tiện ích dự án sẽ thu hút người mua. Theo dõi tâm lý thị trường và nguồn cung mới giúp điều chỉnh chiến lược kịp thời.

Thị trường chung cư Hà Nội hạ nhiệt, giá thứ cấp giảm 10-20%, tạo cơ hội cho người mua ở thực. Dù áp lực điều chỉnh còn lớn, căn hộ vẫn tiềm năng. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, ưu tiên sản phẩm bền vững để nắm bắt cơ hội dài hạn.