Thêm dư địa mở rộng nguồn cung nhà ở

Hơn 1.510 ha đất được tham gia thí điểm

Sau khi rà soát đợt 2, HĐND TP.HCM đã thông qua danh mục 63 khu đất với tổng diện tích khoảng 854,6 ha được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội.

Trong đó, diện tích đất ở khoảng 438,6 ha (bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích thành đất ở) không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch; đất trồng lúa dự kiến chuyển mục đích là 79,8 ha.

Trong đợt rà soát đầu tiên, TP.HCM chấp thuận cho 54 doanh nghiệp bất động sản triển khai thí điểm dự án nhà ở thương mại trên các khu đất nông nghiệp với diện tích 655,7 ha, trong đó diện tích đất trồng lúa dự kiến chuyển mục đích là 21,28 ha.

Một số dự án được thông qua đợt này có thể kể đến là Khu nhà ở sinh thái Phú Thịnh của Công ty cổ phần Đầu tư Elite Land; Khu nhà ở sinh thái Phú Gia của Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Prime; Khu nhà ở Tân Phước của Công ty cổ phần Kinh doanh bất động sản Tây Nam Land…, những dự án này nằm tại Bà Rịa – Vũng Tàu cũ.

Còn tại TP.HCM cũ có Khu nhà ở thấp tầng Tâm Đại Thành Công của Công ty TNHH Bất động sản Tâm Đại Thành Công; Khu nhà ở Công ty Đô thị mới của Công ty Xây dựng Đô thị mới; Khu dân cư Mỹ Phú của Công ty Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Mỹ Phú…

Như vậy, sau hai đợt rà soát, TP.HCM có thêm 117 khu đất, với tổng diện tích hơn 1.510,3 ha tham gia thí điểm.

Điểm đáng chú ý trong 2 đợt rà soát vừa qua chủ yếu tập trung tại TP.HCM và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, tại Bình Dương cũ, cuối tháng 6/2025, HĐND địa phương này đã chốt danh mục 201 khu đất với tổng diện tích 983 ha được thực hiện dự án thí điểm, trong đó diện tích đất trồng lúa là 36,8 ha.

Cũng cần phải nói thêm rằng, Luật Đất đai 2024 đã có những quy định mới tháo gỡ nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, quy định phải có đất ở mới được làm nhà ở thương mại khiến hàng loạt dự án rơi vào cảnh bế tắc khi phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để triển khai dự án có hiện trạng là đất khác, không phải đất ở.

Do vậy, Nghị quyết 171/2024 đã gỡ “nút thắt” pháp lý này, cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo cơ chế “thuận mua – vừa bán”.

Dư địa còn lớn

Theo phân tích của các chuyên gia, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý về đất ở đang mở ra cơ hội cải thiện đáng kể nguồn cung dự án, giúp thị trường tiến dần tới trạng thái cân bằng giữa cung và cầu.

Tuy vậy, quá trình triển khai thí điểm vẫn đối mặt với không ít điểm nghẽn, nhất là nhóm dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý hoặc các khu đất bị loại sau các vòng rà soát. Bởi trong đợt rà soát lần hai, có 12 khu đất với tổng diện tích hơn 101 ha do doanh nghiệp đề xuất nhưng không đạt yêu cầu theo Nghị quyết 171. Những khu đất còn lại sẽ tiếp tục được xem xét trong đợt ba dự kiến diễn ra trong tháng 11 này.

Đơn cử, dự án Khu dân cư Anh Tuấn Garden dù đăng ký ngay từ đợt đầu nhưng chưa đáp ứng điều kiện nên HĐND TP.HCM yêu cầu tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ. Kết luận thanh tra ngày 20/9/2025 của Thanh tra TP.HCM cho biết, dự án cần được kiểm tra, xử lý các vi phạm liên quan tới đất đai, xây dựng và việc chấp hành pháp luật trước khi xem xét đưa vào danh mục thí điểm.

Sau khi Sở Xây dựng và UBND xã Hiệp Phước xử lý dứt điểm, Sở Tài nguyên và Môi trường mới tổng hợp để trình UBND TP.HCM xem xét lại hồ sơ.

Song song với việc xử lý vi phạm, Nghị quyết 171 cũng đặt ra giới hạn quan trọng: Diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không được vượt quá 30% phần diện tích đất ở tăng thêm của kỳ quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định này giúp cân bằng phát triển nhà ở thương mại và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, tránh lạm dụng chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo Quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2021-2030, đất ở đô thị tăng thêm khoảng 10.992 ha (giới hạn 30% tương ứng hơn 3.297 ha); với Bà Rịa – Vũng Tàu cũ là 2.115 ha (giới hạn 30% tương ứng 634 ha) và Bình Dương cũ là 8.753 ha (giới hạn 30% tương ứng 2.626 ha). Tính cả 3 địa bàn sau sáp nhập, TP.HCM có hơn 6.557 ha đất ở thuộc phạm vi được phép đưa vào các dự án thí điểm.

Nếu đối chiếu với danh mục đã được thông qua, có thể thấy, dư địa để doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở nhằm phát triển dự án nhà ở thương mại còn rất lớn. Đây là cơ sở quan trọng để kỳ vọng nguồn cung thị trường tăng lên trong những năm tới khi các nút thắt pháp lý tiếp tục được tháo gỡ.

Bà Hoàng Thị Minh Ngọc – Giám đốc Nhà Tốt đánh giá, động thái thúc đẩy gỡ vướng pháp lý giúp cải thiện tâm lý người mua, tăng thanh khoản và tạo điều kiện để các dự án đủ điều kiện được triển khai cũng như giao dịch trở lại. Ngoài ra, dòng vốn tín dụng cũng được khơi thông do người mua và chủ đầu tư thuận lợi hơn trong việc vay ngân hàng.

Cùng góc nhìn, TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng, tác động của việc gỡ khó cho các dự án không chỉ tạo thuận lợi ở từng công trình riêng lẻ, mà còn cho thấy sự quyết liệt của chính quyền địa phương và cơ quan quản lý nhà nước trong việc gỡ vướng pháp lý, qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi. Nếu xu hướng này được duy trì, thị trường TP.HCM sẽ đón nhận thêm nhiều nguồn cung mới, góp phần cân bằng cung – cầu, tạo mặt bằng giao dịch ổn định hơn.

Đồng thời, sự cải thiện thanh khoản và tính minh bạch sẽ lan tỏa niềm tin sang các phân khúc khác, từ nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền cho đến nhà ở trung cấp, cao cấp và hạng sang.

Ông Trần Quốc Thịnh – Tổng giám đốc Dat Xanh Services nhận định, với sự cộng hưởng của 3 yếu tố hạ tầng, chính sách và niềm tin, thị trường bất động sản đang tiến gần “điểm giao” giữa phục hồi và tăng trưởng.

Doanh nghiệp đã hoàn tất quá trình tái cấu trúc, các sàn giao dịch hoạt động mạnh mẽ trở lại, người mua và nhà đầu tư thận trọng nhưng tích cực hơn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp. Đây chính là bước đệm để thị trường hướng tới chu kỳ phục hồi từ năm 2026.

“Chu kỳ mới của thị trường sẽ không phải là một đợt tăng nóng, mà là quá trình hồi phục có kiểm soát, chú trọng giá trị thực và sự phát triển bền vững”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Tin tức liên quan đến Chứng Khoán