Giá bất động sản TP.HCM tăng mạnh quý 2/2025

Nhà phố và căn hộ lập đỉnh giá mới

Thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM đang chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt sau khi sắp xếp địa giới hành chính. Phân khúc nhà phố và căn hộ cao cấp liên tục xác lập các mức giá kỷ lục, phản ánh nhu cầu cao và nguồn cung khan hiếm tại đô thị lớn nhất Việt Nam.

Theo CBRE Việt Nam, giá giao dịch thứ cấp nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự) trung bình quý II/2025 đạt trên 300 triệu đồng/m². Một số dự án lần đầu ghi nhận giá bán lên tới 1 tỉ đồng/m². Điển hình, dự án Saroma Villa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức cũ) có giá tham chiếu tiệm cận 1 tỉ đồng/m². Dự án The Rivus Elie Saab (quận 9 cũ) chào bán khoảng 300 triệu đồng/m², với diện tích 500-1.300 m², đẩy tổng giá mỗi căn lên 200-700 tỉ đồng.

The 9 Stellars (quận 9 cũ), quy mô 16,5 ha với 3.000 căn hộ và 241 nhà phố biệt thự, có giá căn hộ 90 triệu đồng/m², nhà phố biệt thự 350 triệu đồng/m². Giá thứ cấp cũng tăng vọt. Shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch (Khu đô thị Sala, Thủ Thiêm) giao dịch trên 1 tỉ đồng/m². The Global City tăng từ 400 triệu đồng/m² lên gần 500 triệu đồng/m². Các dự án Vạn Phúc City, Khu dân cư Khang Điền đạt 250-300 triệu đồng/m².

Phân khúc căn hộ cao cấp cũng phá đỉnh. Toà Lake thuộc dự án Grand Marina (phường Sài Gòn, quận 1 cũ) của Masterise Homes có giá 450-600 triệu đồng/m² (bao gồm thuế, phí). Căn một phòng ngủ 54-64 m² giá 29-31 tỉ đồng, căn hai phòng ngủ 67-88 m² giá 33-50 tỉ đồng. Dự án Diamond Sky tại Vạn Phúc City, với 296 căn hộ, 7 shophouse và 4 penthouse, dự kiến khởi công tháng 8/2025, giá bán 130-150 triệu đồng/m². Metropole (Thủ Thiêm) tăng từ 160 triệu đồng/m² (giai đoạn Galleria) lên 250 triệu đồng/m² (giai đoạn Opera).

The Privé (TP. Thủ Đức cũ) tăng từ 38 triệu đồng/m² lên trên 120 triệu đồng/m². Khu vực lân cận TP.HCM cũng chịu ảnh hưởng. Giá căn hộ tại Bình Dương, Biên Hòa, Nhơn Trạch, Phú Mỹ dao động 40 triệu đồng/m² trở lên, tăng đáng kể so với mức 20-25 triệu đồng/m² cách đây vài năm.

Phân tích nguyên nhân tăng giá bất động sản

Sự tăng giá bất động sản TP.HCM xuất phát từ nhiều yếu tố. Thứ nhất, quỹ đất tại trung tâm cạn kiệt, đẩy chi phí phát triển dự án lên cao. Chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp, dẫn đến giá bán tăng. Thứ hai, việc sắp xếp địa giới hành chính, đặc biệt tại TP. Thủ Đức cũ, thúc đẩy hạ tầng và quy hoạch, tạo động lực tăng giá, nhất là ở Thủ Thiêm và quận 9 cũ.

So với 5 năm trước, giá căn hộ tại TP. Thủ Đức cũ tăng từ 30-35 triệu đồng/m² lên trên 60 triệu đồng/m², phân khúc vừa túi tiền gần như biến mất. Tại Bình Dương, giá căn hộ tăng từ 20-25 triệu đồng/m² lên trên 40 triệu đồng/m². Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nguồn cung khan hiếm do thủ tục pháp lý phức tạp, trong khi chi phí đầu vào (đất, xây dựng, tài chính) tăng mạnh, khiến giá bán không thể giảm.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết chi phí sử dụng đất tăng gấp 4 lần, từ 20 tỉ đồng lên 80 tỉ đồng mỗi dự án. Chi phí xây dựng và tài chính cũng tăng, buộc doanh nghiệp duy trì giá cao. Để giảm giá, doanh nghiệp phải cắt giảm lợi nhuận kỳ vọng từ 30-40% xuống thấp hơn, nhưng điều này khó thực hiện trong bối cảnh hiện nay.

Tâm lý thị trường cũng đóng vai trò quan trọng. Nhiều người mua so sánh giá hiện tại với quá khứ, dẫn đến “bẫy tâm lý” cản trở quyết định đầu tư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá BĐS TP.HCM hiếm khi giảm, do nhu cầu nhà ở tại siêu đô thị này luôn vượt cung.

Triển vọng đầu tư bất động sản TP.HCM 2025

Tài Chính 247 nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ duy trì đà tăng giá trong nửa cuối 2025, đặc biệt ở phân khúc nhà phố và căn hộ cao cấp. Với quy hoạch Trung tâm tài chính quốc tế tại Thủ Thiêm và hạ tầng cải thiện ở TP. Thủ Đức, giá có thể tăng 10-15% mỗi năm tại các khu vực chiến lược như Thủ Thiêm, Tây Hồ Tây. Dự án như Saroma Villa (1 tỉ đồng/m²) hay Grand Marina (450-600 triệu đồng/m²) sẽ dẫn đầu xu hướng.

Nhà đầu tư nên ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng, vị trí tiềm năng như Diamond Sky (Vạn Phúc City) để tối ưu lợi nhuận. Tuy nhiên, cần quản lý rủi ro từ lãi suất vay (dự báo 8-10%/năm) và siết chặt tín dụng. Doanh nghiệp cần giảm kỳ vọng lợi nhuận, tập trung vào dự án đáp ứng nhu cầu thực, tránh đầu cơ. Chính phủ nên đẩy nhanh thủ tục pháp lý để tăng nguồn cung, ổn định thị trường.

Giá bất động sản TP.HCM tăng mạnh, nhà phố đạt 1 tỉ đồng/m², căn hộ cao cấp vượt 450 triệu đồng/m². Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ pháp lý, quản lý tài chính để tận dụng cơ hội từ xu hướng đô thị hóa và kinh tế tăng trưởng.