Bất động sản Bắc Ninh tăng nhờ cao tốc 86.000 tỉ đồng

Hạ tầng giao thông thúc đẩy bất động sản Bắc Ninh

Bắc Ninh đang nổi lên như một điểm sáng trên thị trường bất động sản (BĐS) nhờ đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông. Các dự án cao tốc và sân bay với tổng vốn hàng chục ngàn tỉ đồng đã tạo động lực tăng trưởng, giúp giá đất duy trì đà tăng ổn định, ngay cả khi thị trường chung biến động.

Cao tốc Hà Nội – Lạng Sơn (Quốc lộ 1A mới), với vốn đầu tư 11.179 tỉ đồng cho đoạn Bắc Giang – Lạng Sơn, kết nối Thủ đô với các tỉnh biên giới, thúc đẩy giao thương và phát triển khu công nghiệp (KCN). Cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên (Quốc lộ 3 mới), vốn 10.000 tỉ đồng và đề xuất nâng cấp 16.789 tỉ đồng, giúp Bắc Ninh mở rộng liên kết với các tỉnh trung du, thu hút nhân lực và đầu tư.

Cao tốc Nội Bài – Bắc Ninh – Hạ Long (Quốc lộ 18), với đoạn Nội Bài – Bắc Ninh đầu tư 2.800 tỉ đồng, rút ngắn thời gian di chuyển tới Cảng hàng không Quốc tế Nội Bài và cảng biển Quảng Ninh. Tuyến đường này tạo điều kiện thuận lợi cho vận chuyển hàng hóa xuất nhập khẩu, nâng cao sức hút của Bắc Ninh với nhà đầu tư nước ngoài.

Dự án Vành đai 4 – Vùng Thủ đô, tổng vốn 86.000 tỉ đồng (riêng đoạn cao tốc tại Hà Nội 56.000 tỉ đồng theo phương thức PPP – hợp tác công tư), là yếu tố đột phá. Tuyến đường liên kết các đô thị vệ tinh và KCN, giảm áp lực giao thông nội đô Hà Nội, mở rộng không gian phát triển cho Bắc Ninh.

Sân bay Gia Bình, với vốn đầu tư 31.300 tỉ đồng (giai đoạn 1 giải phóng mặt bằng 5.476 tỉ đồng), được quy hoạch kết hợp dân dụng và an ninh, quốc phòng. Nếu phát triển mạnh hàng không dân dụng, sân bay sẽ là cú hích lớn, đưa Bắc Ninh trở thành trung tâm logistics và du lịch, thu hút dòng vốn lớn.

Hạ tầng giao thông đồng bộ đã củng cố vị thế Bắc Ninh như trung tâm công nghiệp và logistics khu vực. Sự phát triển của các KCN như Song Mai – Nghĩa Trung (200 ha, vốn 2.800 tỉ đồng) kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao, từ căn hộ, nhà phố đến đất nền, tạo lực đẩy cho giá BĐS.

Giá đất Bắc Ninh tăng ổn định với tiềm năng lớn

Giá đất nền tại Bắc Ninh dao động từ 22-40 triệu đồng/m², thấp hơn 30-40% so với vùng ven Hà Nội, nhưng tốc độ tăng trưởng vượt trội. Từ 2022-2025, một số khu vực ghi nhận giá tăng 2,5 lần. Tại TP. Bắc Ninh, giá trung bình đạt 91,78 triệu đồng/m², lô đất đẹp trung tâm lên tới 179 triệu đồng/m². Nhà phố và liền kề dao động 50-100 triệu đồng/m², biệt thự 80-150 triệu đồng/m².

Tại Quế Võ, giá đất trung bình 31,32 triệu đồng/m²; Yên Phong 27,87 triệu đồng/m², nhưng đất gần KCN đạt 25-30 triệu đồng/m², tăng 15%. Thuận Thành có giá từ 13-93 triệu đồng/m², với đất thổ cư trục đường chính tăng từ 40-45 triệu đồng/m² lên 50-55 triệu đồng/m². Gia Bình thấp hơn, từ 5-79 triệu đồng/m², nhưng tiềm năng tăng nhờ sân bay. Tại Bắc Giang (khu vực cũ thuộc Bắc Ninh), giá nhà phố đạt 50-100 triệu đồng/m², liền kề 30-60 triệu đồng/m², biệt thự 80-150 triệu đồng/m².

Các trục đường chính như Hoàng Văn Thụ (120 triệu đồng/m²), Hùng Vương (35-100 triệu đồng/m²), Quang Trung (95 triệu đồng/m²), Nguyễn Thị Lưu (32-90 triệu đồng/m²), và Nguyễn Văn Cừ (50-100 triệu đồng/m²) ghi nhận mức tăng mạnh. Tại Việt Yên, shophouse đạt 60 triệu đồng/m², đất nền dự án 35-48 triệu đồng/m², đất đô thị mới khoảng 26 triệu đồng/m². Khu vực nông thôn Bắc Giang có giá từ 400.000 đồng/m² đến 14 triệu đồng/m², tăng 1,1-4,9 lần so với bảng giá hiện hành.

Lịch sử thị trường BĐS Bắc Ninh cho thấy giá đất tăng mạnh trong các giai đoạn phát triển hạ tầng. Từ 2016-2018, khi KCN Yên Phong và Quế Võ mở rộng, giá đất tăng 1,5-2 lần. Giai đoạn 2020-2022, các dự án cao tốc thúc đẩy giá đất ven KCN tăng 20-30% mỗi năm. Hiện tại, Vành đai 4 và sân bay Gia Bình tiếp tục tạo động lực, đặc biệt ở các khu vực gần KCN và trục giao thông chính.

Sự phát triển KCN thu hút lượng lớn lao động và chuyên gia, đẩy mạnh nhu cầu nhà ở. Các dự án đô thị mới tại Việt Yên và Thuận Thành, với giá đất nền 26-48 triệu đồng/m², cho thấy sức hút lan tỏa từ Bắc Ninh sang Bắc Giang. Tuy nhiên, áp lực tăng giá cần được kiểm soát để tránh đầu cơ, đảm bảo tính bền vững cho thị trường.

Dự báo thị trường bất động sản và lời khuyên

Tài Chính 247 nhận định, thị trường BĐS Bắc Ninh sẽ tiếp tục tăng giá ổn định trong 2025-2026, nhờ cao tốc Vành đai 4 (86.000 tỉ đồng) và sân bay Gia Bình (31.300 tỉ đồng). Các khu vực gần KCN như Yên Phong, Quế Võ, và Thuận Thành có tiềm năng tăng 15-20% mỗi năm. Thị trường tài chính và chứng khoán cũng hưởng lợi, với cổ phiếu BĐS khu công nghiệp (KCN) và xây dựng hạ tầng được chú ý.

Nhà đầu tư nên ưu tiên đất nền và shophouse gần KCN Song Mai – Nghĩa Trung (25-30 triệu đồng/m²) hoặc dự án đô thị mới tại Việt Yên (26-48 triệu đồng/m²). Cần phân tích kỹ vị trí, pháp lý, và tiềm năng kết nối hạ tầng. Doanh nghiệp BĐS nên minh bạch thông tin (information disclosure) và tối ưu chi phí để thu hút dòng vốn.

Nhà đầu tư cần giữ 20-30% tiền mặt để tận dụng nhịp điều chỉnh giá, tránh tâm lý chạy theo sốt đất. Bất động sản Bắc Ninh tăng giá nhờ cao tốc 86.000 tỉ đồng và sân bay Gia Bình. Các khu vực gần KCN như Yên Phong, Quế Võ giữ tiềm năng lớn, nhưng nhà đầu tư cần cẩn trọng với đầu cơ để đảm bảo lợi nhuận bền vững.