Shophouse Hà Nội 2025 giá tăng nhưng khó khai thác

Thị trường Shophouse Hà Nội quý I/2025

Nhà phố thương mại (shophouse) tại Hà Nội tiếp tục là tâm điểm chú ý trong quý I/2025, dù đối mặt với nhiều thách thức trong khai thác kinh doanh. Theo Savills Việt Nam, giá sơ cấp trung bình của shophouse đạt 278 triệu đồng/m² đất, giảm 12% so với quý trước nhưng ổn định so với cùng kỳ 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, đạt 266 triệu đồng/m², phản ánh nhu cầu sở hữu dài hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Trong 5 năm qua, shophouse ghi nhận tăng trưởng giá trung bình 11–16% mỗi năm, khẳng định sức hút của phân khúc bất động sản liền thổ tại các khu đô thị lớn. Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết hiệu quả khai thác shophouse không như kỳ vọng. Tỷ lệ lấp đầy (phần trăm diện tích được thuê) tại nhiều dự án, đặc biệt ở khu vực ngoài trung tâm, ở mức thấp do thiếu hạ tầng vận hành đồng bộ và khó thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp.

Shophouse được thiết kế với mục tiêu kép – vừa để ở, vừa kinh doanh – nhưng chưa phát huy tối đa tiềm năng. Các trung tâm thương mại (TTTM) với quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích đang chiếm ưu thế trong việc thu hút các thương hiệu bán lẻ và F&B (ẩm thực và đồ uống). Giá thuê shophouse thiếu ổn định, chịu ảnh hưởng từ biến động giá bất động sản, trong khi TTTM có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.

Mô hình cho thuê shophouse cũng thiếu linh hoạt. Khách thuê thường phải thuê toàn bộ căn nhà, dù chỉ cần tầng dưới để kinh doanh, đẩy giá thuê cao hơn nhu cầu thực tế. Điều này khiến shophouse kém cạnh tranh so với các lựa chọn khác trên thị trường.

Phân tích thách thức Shophouse Hà Nội

Sức hút của shophouse nằm ở tiềm năng tăng giá dài hạn, nhưng bài toán khai thác dòng tiền cho thuê đang là điểm nghẽn. Tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm Hà Nội, phản ánh sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch và vận hành. Nhiều dự án shophouse nằm ở vị trí không đủ mật độ dân cư hoặc lưu lượng giao thông, khiến các thương hiệu bán lẻ ngần ngại thuê mặt bằng.

Thói quen tiêu dùng thay đổi nhanh chóng cũng đặt áp lực lên shophouse. Người tiêu dùng hiện ưu tiên các không gian mua sắm hiện đại, tích hợp nhiều tiện ích như TTTM, thay vì các mặt bằng riêng lẻ. Các thương hiệu F&B yêu cầu không gian thiết kế tối ưu, với hệ thống thông gió, hút mùi và thoát hiểm đạt chuẩn, nhưng nhiều shophouse chưa đáp ứng được.

Giá thuê shophouse biến động mạnh, phụ thuộc vào giá bất động sản, khiến khách thuê khó lập kế hoạch dài hạn. Trong khi đó, TTTM cung cấp giá thuê ổn định, thời hạn hợp đồng rõ ràng, phù hợp với chiến lược kinh doanh của các thương hiệu lớn. Việc bắt buộc thuê toàn bộ căn shophouse cũng làm tăng chi phí, giảm sức hấp dẫn đối với các doanh nghiệp nhỏ hoặc khởi nghiệp.

So với 5 năm trước, khi shophouse được xem là “gà đẻ trứng vàng” nhờ nhu cầu kinh doanh mặt phố cao, thị trường hiện nay đòi hỏi mô hình vận hành chuyên nghiệp hơn. Sự cạnh tranh từ TTTM và các mô hình kinh doanh trực tuyến càng khiến shophouse khó giữ chân khách thuê. Tuy nhiên, tại các khu đô thị có tốc độ đô thị hóa nhanh, như Đông Anh hoặc Gia Lâm (Hà Nội), shophouse vẫn thu hút nhà đầu tư nhờ tiềm năng tăng dân số và nhu cầu tiêu dùng.

Ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, Phó Chủ tịch Hanita Master Group, cho rằng shophouse vẫn là lựa chọn tích sản lý tưởng nhờ giá trị bất động sản liền thổ tăng đều. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tập trung vào vị trí, pháp lý và thiết kế để đảm bảo hiệu quả khai thác, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Triển vọng thị trường bất động sản Shophouse 2025

Thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội năm 2025 dự báo phục hồi ổn định, với shophouse tiếp tục là phân khúc hấp dẫn tại các khu đô thị lớn và vùng vệ tinh. Tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số tăng và thu nhập cải thiện sẽ thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng, tạo cơ hội cho shophouse tại các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức hoặc TP.HCM. Tuy nhiên, Tài Chính 247 nhận định nhà đầu tư cần thận trọng với các dự án thiếu hạ tầng đồng bộ hoặc mô hình vận hành yếu.

Dự báo, giá shophouse sẽ tăng 10–15% trong năm 2025, nhưng tỷ suất lợi nhuận cho thuê (tỷ lệ lợi nhuận từ tiền thuê so với giá trị BĐS) có thể chỉ đạt 3–5%, thấp hơn TTTM (6–8%). Nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án có vị trí gần trường học, khu văn phòng hoặc công trình công cộng, với mật độ dân cư cao và lưu lượng giao thông ổn định. Shophouse có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, thiết kế linh hoạt, lối đi tách biệt cho chủ nhà và khách thuê sẽ dễ thu hút khách.

Doanh nghiệp cần hợp tác với các đơn vị vận hành chuyên nghiệp để nâng tỷ lệ lấp đầy, đồng thời điều chỉnh mô hình cho thuê linh hoạt, như chỉ cho thuê tầng kinh doanh. Nhà đầu tư nên kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng, từ quyết định giao đất đến giấy chứng nhận quyền sở hữu, và ưu tiên dự án của chủ đầu tư uy tín để giảm rủi ro.

Rủi ro lớn nhất là tỷ lệ lấp đầy thấp và biến động giá thuê. Nếu thị trường tiêu dùng chững lại hoặc TTTM tiếp tục chiếm ưu thế, shophouse có thể khó tạo dòng tiền ổn định. Nhà đầu tư cần cân nhắc chiến lược dài hạn, kết hợp tích sản và khai thác kinh doanh.

Shophouse Hà Nội 2025 hấp dẫn nhờ giá tăng 11–16% mỗi năm, nhưng khai thác cho thuê gặp khó do tỷ lệ lấp đầy thấp. Nhà đầu tư cần chọn vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng, thiết kế tối ưu để đảm bảo lợi nhuận bền vững.