Cải cách hành chính 2025 mở lối thị trường bất động sản

Thách thức pháp lý kìm hãm bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều khó khăn, trong đó 80% vấn đề bắt nguồn từ thủ tục pháp lý phức tạp. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, doanh nghiệp phải xin 38-40 con dấu để triển khai một dự án. Việc điều chỉnh quy hoạch cũng gặp nhiều trở ngại, dẫn đến chậm trễ trong việc ra mắt dự án mới.

Ví dụ, dự án Khu dân cư Phú Thuận tại quận 7, TP.HCM, dù hoàn tất phê duyệt quy hoạch 1/500 và công nhận chủ đầu tư từ năm 2015, vẫn chưa thể triển khai do chưa xác định được tiền sử dụng đất (nghĩa vụ tài chính để cấp sổ hồng). Nhiều dự án bị chậm tiến độ bàn giao 4-5 năm, thậm chí lâu hơn, do vướng giấy phép xây dựng.

Ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn, chia sẻ rằng dự án Phú Thuận không thể tiến hành vì TP.HCM chưa xác định tiền sử dụng đất, khiến doanh nghiệp chôn vốn hàng trăm tỉ đồng, chịu lãi suất ngân hàng cao và lãng phí quỹ đất. Hệ quả là nguồn cung bất động sản sụt giảm, thanh khoản thị trường yếu, và giá cả mất cân đối, gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp và khách hàng.

Doanh nghiệp bất động sản không chỉ đối mặt với việc chôn vốn mà còn phải gánh chi phí lãi vay, đền bù hợp đồng, và đôi khi vướng vào tranh chấp pháp lý kéo dài. Những dự án “trùm mền” do vướng mắc pháp lý làm giảm niềm tin của nhà đầu tư và người mua, đồng thời hạn chế khả năng cạnh tranh của thị trường. Đây là lý do chính khiến thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn “ngủ đông” trong thời gian qua, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM.

Tác động của vướng mắc pháp lý đến thị trường

Thủ tục hành chính phức tạp không chỉ kìm hãm doanh nghiệp trong nước mà còn làm giảm sức hấp dẫn với nhà đầu tư quốc tế. Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, thủ tục kéo dài đẩy chi phí phát triển dự án tăng cao, từ đó làm giá nhà tăng, khiến người mua khó tiếp cận.

So với giai đoạn 2015-2020, khi thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận trung bình 30.000-40.000 sản phẩm mỗi năm, nguồn cung hiện nay giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 10.000-15.000 sản phẩm, chủ yếu do chậm trễ trong khâu pháp lý. Việc xác định tiền sử dụng đất là một trong những nút thắt lớn nhất. Nhiều dự án đã được cấp phép xây dựng từ nhiều năm nhưng không thể hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, dẫn đến chậm cấp sổ hồng.

Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn làm mất cơ hội của người mua nhà trong việc sở hữu tài sản hợp pháp. Ngoài ra, quy trình xin giấy phép phức tạp, yêu cầu ý kiến từ nhiều cấp như quận, sở ngành, và UBND tỉnh, khiến thời gian xử lý kéo dài gấp 3-4 lần so với kỳ vọng.

Hệ quả là doanh nghiệp phải gánh chi phí tài chính nặng nề, trong khi thị trường thiếu nguồn cung mới, đẩy giá bất động sản tăng cục bộ ở một số phân khúc. Ví dụ, tại TP.HCM, giá căn hộ trung cấp tăng 15-20% từ năm 2023 đến nay, phần lớn do nguồn cung khan hiếm. Tình trạng này cũng làm giảm tính cạnh tranh của thị trường Việt Nam so với các nước trong khu vực như Thái Lan hay Singapore, nơi thủ tục hành chính được tối giản hóa đáng kể.

Cải cách hành chính mở đường cho bất động sản 2025

Theo Tài Chính 247, cải cách hành chính từ 1/7/2025, với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và phân quyền 90% thủ tục về cấp xã/phường, sẽ là “cú huých” cho thị trường bất động sản. Việc phân quyền giúp địa phương, nơi nắm rõ thực tế quy hoạch và hiện trạng đất đai, xử lý nhanh các thủ tục như cấp giấy phép, đền bù, và xác định tiền sử dụng đất. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, nhấn mạnh rằng mô hình mới sẽ rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm tình trạng quan liêu và chồng chéo.

Dự báo, cải cách này sẽ thúc đẩy nguồn cung bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn. Các dự án như The Win City (TP.HCM) của liên danh Thắng Lợi Group, Gỗ An Cường, và Central, hay Happy One Sora của Vạn Xuân Group và TBS Group, cho thấy tín hiệu tích cực. The Win City tận dụng mô hình khép kín từ quỹ đất đến hoàn thiện nội thất, đảm bảo tiến độ và chất lượng. Happy One Sora ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 96,8% trong đợt mở bán đầu, minh chứng cho nhu cầu mạnh mẽ khi dự án được triển khai đúng tiến độ.

Cải cách hành chính cũng tạo điều kiện thu hút dòng vốn FDI vào bất động sản, đặc biệt trong phân khúc khu công nghiệp và nhà ở cao cấp. Với quy trình xử lý hồ sơ minh bạch, doanh nghiệp có thể chủ động dòng tiền, giảm chi phí tài chính, và đảm bảo cam kết với khách hàng. Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành, cải cách sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và minh bạch hơn, từ đó tăng tính cạnh tranh và đa dạng hóa sản phẩm.

Nhà đầu tư nên theo dõi các dự án mới tại TP.HCM và Hà Nội, nơi cải cách hành chính được triển khai mạnh mẽ. Cải cách hành chính từ 1/7/2025 mở ra cơ hội lớn cho bất động sản, với 90% thủ tục phân quyền về địa phương, thúc đẩy nguồn cung và bình ổn giá. Doanh nghiệp và nhà đầu tư nên tận dụng thời điểm này để đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng cần quản trị rủi ro pháp lý cẩn trọng.