Căn hộ hạng sang Hà Nội 2025 thống lĩnh bất động sản

Căn hộ hạng sang thúc đẩy thị trường Hà Nội

Thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội quý 2/2025 phục hồi mạnh mẽ, ghi nhận 28.900 giao dịch, tăng 56% so với quý trước, gần đạt mức 30.000 giao dịch của cùng kỳ 2024, theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group. Căn hộ cao tầng dẫn đầu với 17.100 căn giao dịch, chiếm gần 60% tổng lượng.

Thị trường thứ cấp (giao dịch căn hộ hoàn thiện) sôi động với hơn 20.000 giao dịch, cho thấy dòng tiền đổ mạnh vào sản phẩm pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu thực. Nguồn cung căn hộ sơ cấp (căn hộ mới mở bán) đạt 7.800 căn, tăng 92% so với quý 1/2025, nhưng vẫn giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, cơ cấu phân khúc đang mất cân đối nghiêm trọng khi căn hộ trung cấp và bình dân (giá dưới 50 triệu đồng/m²) vắng bóng quý thứ 5 liên tiếp. Thay vào đó, căn hộ hạng sang (giá từ 100 triệu đồng/m²) và cao cấp (50-100 triệu đồng/m²) chiếm lần lượt 40% và 32% tổng nguồn cung. Các dự án nổi bật như The Cosmopolitan (Đông Anh), The Matrix One Premium (Nam Từ Liêm), và Masteri Trinity Square (Văn Giang, Hưng Yên) đang dẫn đầu xu hướng, thu hút mạnh nhà đầu tư và người mua ở thực.

Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% theo quý và 24% theo năm. Khu vực phía Bắc Hà Nội tăng giá mạnh nhất, đạt 141% so với cùng kỳ 2024, do các dự án hạng sang. Khu Đông Hà Nội và Văn Giang vẫn là “vùng trũng giá” với 69 triệu đồng/m², nhờ nguồn cung cao cấp dồi dào. Hạ tầng giao thông, như cầu Ngọc Hồi, cầu Mễ Sở, và các tuyến metro số 2, số 5, góp phần nâng giá trị BĐS.

Sự dịch chuyển dòng tiền từ đất nền sang căn hộ cao tầng phản ánh xu hướng ưu tiên các sản phẩm có tính thanh khoản cao và tiện ích hiện đại. Khảo sát của One Mount Group với 449 khách hàng tại khu Đông và Văn Giang cho thấy 34% người mua ưu tiên uy tín chủ đầu tư, vượt qua các yếu tố như giá bán, vị trí hay tiện ích, cho thấy nhu cầu về chất lượng sống ngày càng cao.

Tác động của lệch pha cung – cầu bất động sản

Căn hộ hạng sang và cao cấp thống lĩnh thị trường Hà Nội, với 17.100 căn giao dịch trong quý 2/2025, tập trung tại khu Đông và khu Tây, mỗi khu vực đạt 9.200 giao dịch, chiếm 64% tổng lượng. Hạ tầng giao thông cải thiện, như vành đai 3.5, vành đai 4, và các tuyến metro, đã nâng cao khả năng kết nối, giúp Đông Anh, Nam Từ Liêm, và Văn Giang trở thành điểm nóng đầu tư.

Tuy nhiên, sự vắng bóng căn hộ trung cấp và bình dân làm gia tăng khoảng cách an cư. Với giá trung bình 80 triệu đồng/m², một căn hộ 70m² có giá khoảng 5,6 tỉ đồng, vượt khả năng chi trả của nhiều gia đình trẻ. So với 2018-2020, khi phân khúc trung cấp chiếm 40-50% nguồn cung, thị trường hiện nay chủ yếu phục vụ khách hàng thượng lưu. Chi phí đất và xây dựng tăng, cùng yêu cầu tiêu chuẩn sống cao, khiến chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp.

Sự cạnh tranh giữa các “ông lớn” BĐS cũng ngày càng khốc liệt. Nếu trước năm 2022, Vinhomes chiếm ưu thế với các dự án như Vinhomes Ocean Park, thì nay Masterise Homes và MIK Group đang vươn lên mạnh mẽ, chiếm 58% thị phần căn hộ cao tầng trong 6 tháng đầu năm 2025. Các dự án như Masteri Trinity Square hay The Matrix One Premium không chỉ chú trọng vị trí mà còn đầu tư vào tiện ích hiện đại, như công viên xanh, trung tâm thương mại và không gian sống thông minh, đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng cao cấp.

Tuy nhiên, sự lệch pha cung – cầu có thể làm giảm tính bền vững của thị trường. Với nguồn cung căn hộ sơ cấp dự kiến ổn định ở mức 30.000 căn mỗi năm trong giai đoạn 2025-2026, nhưng chủ yếu đến từ các dự án cao cấp như Vinhomes Ocean Park 2-3, The Manor Central Park và Gamuda Hoàng Mai, bài toán an cư cho nhóm thu nhập trung bình vẫn chưa có lời giải. Nếu không có chính sách hỗ trợ hoặc mô hình phát triển mới, thị trường có nguy cơ phân hóa mạnh, làm trầm trọng thêm khoảng cách giàu nghèo tại đô thị.

Dự báo thị trường bất động sản Hà Nội 2025-2026

Tài Chính 247 nhận định, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ tăng trưởng ổn định trong 2025-2026, với nguồn cung sơ cấp khoảng 30.000 căn mỗi năm, chủ yếu từ phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán dự kiến tăng 8-12% mỗi năm, đặc biệt tại khu Đông và Văn Giang, khi các dự án giá từ 100 triệu đồng/m² ra mắt. Hạ tầng giao thông, như metro và vành đai 3.5-4, sẽ tiếp tục thúc đẩy giá trị BĐS.

Nhà đầu tư nên chọn dự án từ chủ đầu tư uy tín, như Masterise Homes hoặc Vinhomes, với pháp lý minh bạch và vị trí gần trục giao thông chính. Đặt mức cắt lỗ 5-7% để quản lý rủi ro, đặc biệt nếu lãi suất vay mua nhà tăng vào 2026. Người mua ở thực nên cân nhắc khu vực Văn Giang, với giá 69 triệu đồng/m², để tối ưu chi phí.

Doanh nghiệp BĐS cần phát triển dự án trung cấp giá 40-50 triệu đồng/m², kết hợp chính sách thanh toán linh hoạt để thu hút khách hàng trẻ. Đầu tư vào tiện ích xanh và thông minh sẽ là yếu tố cạnh tranh then chốt. Nhà đầu tư nên theo dõi tiến độ hạ tầng và báo cáo thị trường quý 3/2025, tránh dự án thanh khoản thấp hoặc pháp lý không rõ ràng.

Căn hộ hạng sang đang dẫn dắt thị trường BĐS Hà Nội, nhưng sự vắng bóng phân khúc bình dân đặt ra thách thức lớn về an cư. Nhà đầu tư cần chọn dự án uy tín, quản lý rủi ro chặt chẽ để tận dụng cơ hội tăng trưởng bền vững trong giai đoạn 2025-2026.