Quỹ Nhà ở quốc gia thúc đẩy bất động sản xã hội 2025

Quỹ Nhà ở quốc gia tăng nguồn lực bất động sản xã hội

Bộ Xây dựng hoàn thiện dự thảo nghị định thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp. Quỹ này bổ sung nguồn lực tài chính cho bất động sản xã hội, hướng tới mục tiêu 100.000 căn hộ năm 2025. Quỹ hoạt động ở hai cấp: quỹ trung ương do Bộ Xây dựng quản lý và quỹ địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập, giao Sở Xây dựng vận hành. Cả hai có tư cách pháp nhân, mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và ngân hàng thương mại.

Quỹ trung ương khởi đầu với vốn điều lệ 5.000 tỉ đồng từ ngân sách, dự kiến tăng lên 10.000 tỉ đồng trong 3 năm. Ngoài ngân sách, quỹ huy động vốn từ đóng góp tự nguyện, tiền bán nhà ở xã hội thuộc tài sản công (nhà ở do Nhà nước sở hữu), và lợi nhuận từ hoạt động đầu tư. Quỹ địa phương được hình thành từ ngân sách tỉnh sau khi Hội đồng Nhân dân chấp thuận, kết hợp tiền tương đương quỹ đất nhà ở xã hội từ dự án thương mại, tiền bán nhà ở xã hội công, và thu từ đấu giá đất.

Quỹ đầu tư xây dựng, quản lý dự án nhà ở xã hội độc lập hoặc khu nhà ở có hạ tầng kỹ thuật (điện, đường) và xã hội (trường học, công viên) để cho thuê. Quỹ có thể tiếp nhận, cải tạo nhà ở công để chuyển đổi mục đích, hoặc mua nhà thương mại phục vụ công chức, viên chức, và người lao động tại cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, đơn vị sự nghiệp công lập. Dự án nhà ở xã hội độc lập tối đa 5 năm, dự án đồng bộ hạ tầng tối đa 7 năm.

Trong 5 tháng đầu năm 2025, cả nước chỉ hoàn thành 22.619 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 22,6% mục tiêu 100.000 căn. Gói tín dụng 145.000 tỉ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội cũng gặp khó khăn, với chỉ 3.400 tỉ đồng được giải ngân, dù đã giảm lãi suất 4 lần, theo báo cáo của Bộ Xây dựng.

Tác động Quỹ Nhà ở quốc gia đến thị trường bất động sản

Quỹ Nhà ở quốc gia mang lại giải pháp tài chính bền vững cho bất động sản xã hội, một phân khúc đang đối mặt với nhiều thách thức. Với vốn ban đầu 5.000-10.000 tỉ đồng, quỹ có thể thúc đẩy xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, nơi nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tăng mạnh.

So với năm 2024, khi chỉ 15.000 căn hộ được hoàn thành, tiến độ 22.619 căn trong 5 tháng đầu 2025 cho thấy nỗ lực cải thiện, nhưng vẫn chưa đáp ứng mục tiêu đề ra. TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nhấn mạnh vai trò của quỹ trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xã hội, một trách nhiệm thuộc về chính quyền, không phải doanh nghiệp.

Quỹ hoạt động không vì lợi nhuận, tập trung cho thuê hoặc thuê mua, giúp giảm áp lực tài chính cho người dân. Điều này khác với nhà ở thương mại, nơi giá cả do thị trường quyết định và doanh nghiệp chịu rủi ro lời lỗ. Ví dụ, tại Đức và Pháp, các quỹ nhà ở quốc gia đã hỗ trợ xây dựng hàng triệu căn hộ cho thuê, đảm bảo hạ tầng đồng bộ, tạo mô hình tham khảo cho Việt Nam.

Việc huy động vốn đa dạng, từ đóng góp tự nguyện đến tiền bán tài sản công, giúp quỹ giảm phụ thuộc vào ngân sách. Tuy nhiên, gói tín dụng 145.000 tỉ đồng giải ngân chậm (chỉ 2,3% sau 4 lần giảm lãi suất) cho thấy thách thức trong tiếp cận vốn vay. Quỹ Nhà ở quốc gia có thể khắc phục bằng cách cung cấp nguồn vốn ổn định, minh bạch, với cơ chế quản lý chặt chẽ. So với các quỹ tài chính khác từng bị giải thể do thiếu hiệu quả, quỹ này được thiết kế với nhiệm vụ rõ ràng, tránh chồng lấn, theo đánh giá của TS. Kiên.

Quỹ cũng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản bằng cách mua nhà ở thương mại để chuyển đổi mục đích, tạo thanh khoản cho thị trường. Điều này đặc biệt quan trọng khi nguồn cung bất động sản thương mại tăng 30% trong năm 2025, nhưng sức mua còn hạn chế do giá cao. Với khả năng tiếp nhận và cải tạo nhà ở công, quỹ có thể cung cấp thêm hàng ngàn căn hộ cho thuê, đáp ứng nhu cầu của công chức và người lao động.

Dự báo thị trường bất động sản và lời khuyên

Tài Chính 247 nhận định, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản xã hội trong 2025-26, khi nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tăng mạnh. Với vốn 5.000-10.000 tỉ đồng, quỹ có thể đẩy nhanh tiến độ xây dựng, giúp đạt mục tiêu 100.000 căn hộ. Tuy nhiên, rủi ro từ chậm giải ngân vốn và thủ tục hành chính cần được quản lý chặt chẽ.

Nhà đầu tư nên chú ý VCG, backlog 15.000 tỉ đồng, hưởng lợi từ dự án đầu tư công liên quan nhà ở xã hội. LCG tiềm năng nhờ xây dựng hạ tầng. Doanh nghiệp bất động sản cần hợp tác với quỹ, tối ưu chi phí. Nhà đầu tư theo dõi báo cáo tài chính quý 3/2025, chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, đặt điểm cắt lỗ tại VN-Index 1.500 điểm, chú ý động thái khối ngoại.

Quỹ Nhà ở quốc gia mở ra cơ hội phát triển bất động sản xã hội, đáp ứng nhu cầu người thu nhập thấp. Với vốn 5.000-10.000 tỉ đồng, quỹ tạo động lực cho thị trường, nhưng cần quản lý hiệu quả. Nhà đầu tư và doanh nghiệp nên nắm bắt xu hướng, quản lý rủi ro để tận dụng tiềm năng tăng trưởng.